张女士的儿子去年大学毕业了，留在上海工作。早先就与儿子约定好，毕业后会给他买套房，但上海房价太高，与儿子商量后决定在湖州买一套房子。

　　张女士与丈夫去了不少楼盘，也找了不少中介，但都没有找到中意的房子。半年前，张女士的朋友告诉她，自己的亲戚有一套房在出售，虽然有点老旧，但价格很便宜。

　　张女士一家考虑再三，决定买下这套房子。在付了部分购房款后，卖家将该套房屋交付给张女士。由于卖家一直比较忙，没时间办理过户手续。前些日子，双方约好去办理房屋过户手续，却遇到许多问

　　张女士发现自己买的房子在几天前被查封了，因此无法办理房屋过户手续，也无法居住。张女士一家急坏了，花了将近一辈子的积蓄买了这套房子，现在却遇到这种状况。

　　为此，张女士找到本报“法律帮帮团”栏目求助律师，咨询在这种情况下，究竟该怎样维护自己的权益呢？

　　■律师解读：浙江泽大（湖州）律师事务所郑鸣律师

　　首先，张女士和卖房签订商品房买卖合同合法有效，但张女士未取得该房产的所有权。相关法律有规定，在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订房屋买卖合同的，合同无效；双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。

　　张女士与房东签订了购房合同后，标的房屋才被法院查封，所以张女士与卖方所签订的商品房买卖合同是合法有效的。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更转让和消灭，应当登记，未登记不发生物权效力”。言下之意就是张女士想取得这房屋的所有权，仅仅签订合同还不够，只有在办理过户登记了，才真正的拥有该房产。

　　其次，虽然张女士因买受房屋被司法查封，导致过户登记受到了阻碍，但是若该房屋已经实际占有使用且已经按约支付了部分购房款，可以向法院提出执行异议，对该房屋进行解封，进而实现房产过户登记的目的，真正拥有该房产。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院同意解封必须符合四个要求：一是在法院查封前已签订购房合同；二是在法院查封前已合法占有房屋；三是付清全款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人原因未办理过户登记。

　　因此，张女士只要符合上述四个条件，可以向法院提出解封申请，法院应当予以解封。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此购房者张女士在解封后尽快办理房产过户登记手续，以免夜长梦多。

　　假若不符合解封的条件，张女士选择以下方式解决此事：

　　1、等待房屋解封。

　　房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的，一般不超过两年，即使续封，续封的期限不得超过一年，买房人可以等待房屋解封再进行房屋过户。

　　2、提供担保财产或代偿解除查封。

　　如买房人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买房人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续，或者由买方替卖方代为偿付第三方的执行款。

　　3、解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任。

　　合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，但是现在卖房人无法履行合同，买房人可以解除合同并且要求对方承担违约责任。

　　律师提醒：买房并非一件小事，广大市民在买房的时候应该充分了解房屋的情况（房产是否在卖方名下，是否存在抵押、查封等情况）再签合同，签订购房合同后应及时办理过户登记手续，以避免发生不必要的争议和纠纷。