意向金、认筹金、订金、定金……在房屋买卖过程中，常常因为各种“金”产生纠纷。日前，长兴法院审结一起因意向金变定金，开放商不予退还引发的购房纠纷。

　　今年2月21日，王某与其妻子前往湖州某房地产开发公司所属的一售楼处了解待售商品房情况。通过售楼人员的介绍，王某与妻子向房地产开发公司支付了2万元意向金。但在参观完样板房之后，王某与妻子对代售房屋户型不满意，遂打消了在该房地产开发公司处购买商品房的念头，要求返还2万元。然而，房地产开发公司以定金已经收取，王某不签订购房合同违约为由拒绝返还。

　　王某遂向相关部门投诉，要求解决。在相关部门协调下，今年3月10日，房地产开发公司要求王某在记载有“定金20000元”字样，且落款时间为2020年2月21日的商品房认购书、退房审批表上签字，并口头承诺签署后会予以退款。可就在王某签署后，房地产开发公司却未按口头承诺予以退款。王某向长兴法院提起诉讼，要求房地产开发公司返还2万元。

　　这2万元能不能退？究竟是买家口中的“意向金”，还是开放商口中的“定金”？

　　据了解，定金是在合同订立或者在履行合同之前支付的一定数额的金钱作为担保方式，目的在于保证合同的签订以及履行。就定金的法律后果而言，定金适用以定金罚则为基础，给付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。而意向金则指购房者向开发商或中介交纳小额款项，表达购买房屋的意向，属于当事人自发行为，法律上并没有意向金、诚意金的说法，意向金交纳后一般可以直接抵扣房款，如最终未达成购房意向可以退款。

　　法院经审理认为，解决该案争议的关键在于厘清王某支付的2万元是否为定金。就现行法律制度而言，定金具有要式性、实践性、限额性的特征。所谓要式性，即定金合同必须是书面合同，对定金内容具有书面的明确约定。所谓实践性，即定金合同以定金交付为合同生效要件，无交付则合同不发生法律效力。所谓限额性，即当事人关于定金数额的约定，不超过主合同标的额的20%。

　　本案中，原告向房地产开发公司交付2万元之前，并未就款项性质作出书面约定，故付款当时定金性质并未确定。虽然王某签署了记载有“定金20000元”字样的商品房认购书、退房审批表，但系王某向房地产开发公司催讨款项，该公司工作人员承诺签署后即走退款程序的情况下签署，并不能完全代表王某当时的真实意思表示。故商品房认购书、退房审批表的签署，无法证明王某对之前定金合同效力的追认。

　　因此，王某交付的2万元，不具备定金合同成立的要件。结合商品房销售的交易习惯，2万元认定为认购商品房之前的意向金更为符合实际情况。在双方未建立商品房买卖合同关系的情况下，房地产开发公司收取王某的2万元应予以返还。最终，根据前期梳理的案件基本情况，法庭在庭审之前组织双方当事人进行调解，经释法说理，双方最终达成调解，房地产开发公司当庭返还王某2万元。

　　法律链接：

　　除定金、意向金、诚意金等，房屋买卖中的常出现的订金、认筹金又是怎么一回事？

　　订金：订金也叫预付款，初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买方支付订金即取得在此期间的优先购买权。订金不具有担保的履行作用，不具备法律效力，在合同未履行的情况下，不论是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都需原数返还。

　　认筹金：购房者交纳认筹金之后，获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定的优惠，等到正式开盘，认筹的购房者能以优先选择的顺序选房。认筹金不具备法律效应，如果没有选中理想的房源，认筹金应需返还。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”在商品房预售过程中，仅仅出现订金、押金、保证金、意向金、认筹金等表述，不能一概认为其为法律意义上的定金，而应当根据当事人之间是否具有定金内容的约定，以及定金罚则的运用，综合判断是否为定金。