热线提醒：遇到房屋质量问题，不能以拖欠、拒缴物业费的方式处理

　　“我家房屋外墙渗水，导致家中墙纸发霉，物业公司也不来修。”近日，市民王先生致电党报热线，他表示自己是德清县某小区的业主，但近来小区物业服务不到位，房屋出现漏水的现象，因此拒绝缴纳物业费。而物业公司经多次催交无果，遂将王先生告上法庭。
    　德清法院的徐法官考虑到这是一起典型的物业纠纷案件，于是将双方“请”到了物业纠纷调解中心。记者在采访中获悉，针对物业矛盾潜伏期长、管理困难、影响面大的情况，德清法院于去年9月挂牌成立物业纠纷调解中心，并配置7名工作人员，其中2人为员额法官。该调解中心一改以往被动审理的局面，主动下沉到一线办公，并与该县57家物业公司畅通了联络方式。
    　记者了解到，该调解中心在总结近年来物业纠纷诉讼规律的基础上，不断完善工作机制，创新工作方式，建立了诉前沟通、诉中调解、诉后跟踪的模式，并根据不同的情形采取不同的处理方式。对于因物业公司管理不善导致业主不愿意缴纳物业费的情形，则及时和物业公司沟通，督促其及时改进管理模式。对于一些长期拖欠物业费“老赖”业主实行集中立案、集中送达、集中审理、集中执行的“四集中”，实现快立、快审、快结。
    　本案件在调解过程中，经徐法官解释，王先生了解到该问题可以申请公共维修基金解决，最终与物业公司达成调解协议，王先生如数缴纳拖欠的物业费，而物业公司也放弃违约金诉求。“不少业主认为花了一辈子积蓄好不容易买的房子，出现渗漏、裂缝等问题，物业公司没有解决就不缴纳物业费。但是，根据法律规定，房屋是有保质期的，在购房时房地产开发商提供了房屋质量保修卡，业主可以对照保修卡的约定，对在质量保质期内发现的相关问题，应向开发商主张权利，要求其提供维修服务。而对超出质量保质期后发现的公共部分存在的质量问题，因购房时缴纳了公共维修基金，可以向物业公司提出申请，由物业公司按程序向房管局申请公共维修基金维修。”徐法官介绍说，同时他也告诫其他业主，遇到类似房屋质量问题，应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式，对房屋质量问题置之不理，从而延误时机。
    　此外，类似相邻权纠纷引起拒缴物业费的情况也屡见不鲜。有向法院反映业主将拖把挂在窗外滴水的、私自将车库改造为厨房的、一楼住户下挖加建住房的。徐法官表示，对于这些违规行为，物业可以加以劝阻，要求整改，如果物业公司履行了上述职责，可以认定其提供了服务。毕竟物业公司并不是政府行政执法机关，其没有行政执法权，业主将责任推给物业公司，以此为由拒缴物业费是不能得到法院支持的。
    　据悉，自物调中心成立以来，至今已成功调解393件物业纠纷案件，仅物业费已累计催讨到了321.5万元，涉及380多户业主，其中74%的业主接到法院电话后，主动缴清了物业费。此外，物调中心还定期将一些群众反映强烈、管理不善的物业公司通报给相应的社区、街道及建设部门，由相关职能部门进行处理，切实将矛盾化解在萌芽状态，有效缓解了业主与物业公司之间的矛盾，深受各方好评。（湖州日报）