《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》《湖州市市区物业保修金管理实施办法》《湖州市市区物业区域相关共有设施设备管理实施办法》的政策解读

为了更好的贯彻执行《湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法》《湖州市市区物业保修金管理实施办法》《湖州市市区物业区域相关共有设施设备管理实施办法》（以下简称《办法》），现解读如下：

一、修订背景

为了进一步加强对物业专项维修资金、物业保修金、物业区域相关共有设施设备的规范化管理，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《浙江省物业专项维修资金管理办法》《浙江省住宅物业保修金管理办法》《浙江物业区域相关共有设施设备管理办法》《湖州市物业管理条例》等文件精神，现结合市区实际，特制定了《办法》。

二、政策依据

（一）《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）

（二）《浙江省物业专项维修资金管理办法》《浙江省住宅物业保修金管理办法》《浙江物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔2007〕19号）

（三）《湖州市物业管理条例》（2021年3月4日湖州市第八届人民代表大会第六次会议通过　2021年3月26日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）

（四）《关于物业保修金退还有关事项的通知》（浙建〔2017〕1号）

三、修订的主要内容

本次修订针对共有设施设备的改动较小，主要涉及标题、适用范围的修改和立法依据、表决比例更新（与物业专项维修资金和物业保修金共性方面的修订基本一致），故以下主要针对物业专项维修资金和物业保修金（以下简称“两金”）方面的修订做具体说明。

（一）共性方面的修订

1.名称变更方面。主要是对标题、适用范围等进行了变更。修改原“两金”实施细则标题为“湖州市市区物业专项维修资金管理实施办法”（以下简称“维修资金管理办法”）、“湖州市市区物业保修金管理实施办法”（以下简称“保修金管理办法”）。主要依据为：一是与《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）等上位法规名称保持一致；二是根据《湖州市城市总体规划（2003—2020）》及《湖州市国土空间总体规划（2021—2035年）》，将标题中“中心城市”的表述改为“市区”，同时将涉及适用范围的表述均改为“湖州市市区范围内”，与标题保持一致，指的是行政区划中的吴兴区、南浔区。

2.立法依据方面。维修资金管理办法中新增《中华人民共和国民法典》作为立法依据，同时将“两金”管理办法立法依据中的《湖州市中心城市物业管理办法》更新为《湖州市物业管理条例》。

3.职责调整方面。一是明确由市、区物业主管部门确定管理机构，具体负责各自管辖区域内物业专项维修资金、物业保修金的管理。二是明确了街道办事处（乡镇人民政府）、居(村）民委员会在“两金”管理中的职责，同时将电梯设施、消防设施、建设工程等相关质量监督管理部门也纳入到物业保修期内的监管中来。三是根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第六条，物业专项维修资金交存标准调整不涉及“市价格主管部门”，删除了“市价格主管部门”的表述。

4.交存标准方面。此次修订对交存标准未做调整（具体将由市物业主管部门会同市财政部门另行发文），仅对“两金”的交存比例进行阐述。

5.交存时间方面。原“两金”细则规定：建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前按照规定交存“两金”。实际操作中，已交存“两金”并未作为办理产权证的前置条件。为保障房屋买受人合法权益，结合实际情况，将交存“两金”时间修改为“在建设项目竣工验收备案之前交存”。

（二）个性方面的修订

1.维修资金管理办法方面。一是明确资金管理形式，根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第四条，明确物业专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理两种方式，并对两种方式进行了具体阐述。二是更新表决比例，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，对使用和筹集物业专项维修资金的表决比例进行更新。三是增值部分管理方面，明确公有住房出售后的物业专项维修资金增值部分为专款专用，同时物业专项维修资金的增值部分不再从中提取12%作为维修资金管理机构经费。四是使用范围方面，新增规定为“在非同一时间损毁的同一性质的不同共有部分或者共有设施设备的维修不能归并为单体项目工程”；明确“因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、预（决）算编制、预（决）算审价等活动所产生的费用，可以在物业专项维修资金中列支”；明确“经业主共同决定，物业专项维修资金可用于购买共有部分、共有设施设备的全生命周期保险”。五是使用流程方面，根据《湖州市物业管理条例》第四十七条，对应当立即组织应急维修的情况和流程进行更新，并明确可用于必要的安全防范设施补建。将街道办事处、乡镇人民政府的审核确认纳入到审核流程中。

2.保修金管理办法方面。一是交存对象方面，明确应交存物业保修金是竣工的涉及销售的物业（含不可售部分）。二是使用流程方面，新增5种不履行保修责任的情形，明确申请保修事项争议解决途径，优化完善启动使用物业保修金的条件和申请使用所需提供资料，明确使用后15日内应足额补存物业保修金。三是物业保修金管理方面，对物业保修金存储期限内每年结息情况、保值增值途径、增值收益的用途、到期后退还办理等进行了明确。四是新增了物业保修金转入物业专项维修资金的情形。

四、解读机关

本办法由湖州市住房和城乡建设局负责解读，具体联系单位为湖州市房地产物业管理服务中心，电话：0572-2559829。